一個本該很無聊的” 常紅願井” 公寓大廈第2次區分所有權人大會
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<寫在會議之前>

約在一個月前, Cliff進出大樓大廳時被物業公司日班的先生告之, 8/15要召開本年度的區分所有權人大會. 當時簽了名, 並領回一戶一份的會議通知及一本厚達16頁8開大小的議事手冊. 拿到手冊的感覺像是氣象預報今年生成在菲律賓呂宋島以北的第9個颱風一樣, 因還遙遠短時間不會造成什麼影響啦, 但就是件非注意不可的一件event.

照理說, 開一個有效率有意義的會, 除了場地, 主席, 議題訂定之外, 最重要的一件事就是會議結論的有效性了.

有效性是指參會的人對整個母體 (指”常紅願井”全部的所有權人) 是否有代表性? 本大樓的 ”法定”出席人數是(一戶一人) 2/3, 也就是77戶要有至少52戶出席, 否則所有討論的結論都像是高雄壽山動物園的彌猴群關起門開會一樣, 除了嘰嘰喳喳很忙碌很熱心之外, 那裡也去不成!

因為我们是比彌猴要高級許多的靈長類呀, 我们理所當然地訂出會議的第一條規矩—什麼是具有代表性的多數. 柵欄內的彌猴僅管進化了幾百萬年下來, 眼裡所看得進去的還是誰的牙尖, 誰的爪子利, 還有誰的屁股紅! 連數也不用數, 律師也不必到場, 是”一呼百諾, 某人說了就算” 很干脆的世界.

所以氣象提前預報的主要目的就是提高出席會議的法定人數囉.

達不到足夠法定人數而流會, 好比已抵達奧運選手村的國家足球隊, 因為隊中有兩名前鋒及三名後衛因為尿液檢體驗出類固醇被國際足總當場禁賽--除了錯愕之外, 還有讓人前功盡棄的挫折.

還好, 在管委會強力催票下, 8/15達到出席人數的門檻, 許多人大大的鬆一口氣.

當晚預定20:00開會, 住戶紛紛如鼴鼠一樣入座. 似乎大家都是有備而來的, 對於最重要的那三件提案(需出席人數3/4以上贊成才得通過)的內容均掌握十有八九.

這點生性疏懶的Cliff要說抱歉囉. 自從離開職場自求多福之後, 早已不知開會是何物. 那本16頁的議事手冊也不知道塞到那兒 (可能早被我扔進紙類回收區囉—我家的可回收/不可回收垃圾與菜渣是由我全權負責的. 蠻好奇的, 不知其他家庭是否也採取Cliff家的輕美/重醜的女/男分工模式呀). 只能在報到後, 領完礦泉水, 坐在會場右下角落讓同時也出席的太太匆匆翻閱臨時惡補一番. 再說, 這是我唸MBA學到的讀書要訣之一. 就是發下來的Hand-out與教科書都是自己在家看的.

到課堂上要全心用力聽.

當場聽的多少是區別一個好學生與優秀學生的關鍵因素.

摘錄一些我認為比較有趣的發現 (真得沒什麼興趣翻完比那些文藝評論更令人無趣的16頁的會議章程)
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壹, 主任委員報告
P1 過去的一年時間, 委員會一共開了22次會議, 平均每個月開兩次會…
到7月底為止, 我们的管理費結餘287萬元, 算是相當不錯.

貳, 財務委員報告
P2. 每一筆取款都需同時蓋上主任委員, 監察委員, 財務委員三顆印章鑑, 缺一不可….內控算相當嚴密.

P5. 附表四 現金流量分析.
四, 福瑞斯登錄系統與台新銀行入帳金額之差異.
入帳金額比繳款登錄金額少—71,310. 此項金額差額不大, …, 屬於”未達帳”(在途存款)的範圍.

P6. “常紅願井” 公寓大廈管委會財產目錄
參, 電信室
14. 燈籠x 4 (春節, 元宵節用)
15. 聖誕燈x 10 (聖誕節用)

P8. 各梯廳木作與石材部份暇疵過多, 請建設公司即刻派員改善.

P10. 7/3 社區住戶管理費繳納已達100%(至六月底)

P13. 伍, 住戶關心事項.
三, 地下停車格部分
多位住戶反應停車車主不守法, 違規停車, 因此於住戶大會討論.
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以下做很簡短的觀察報告.

咱管委會是由非常專業的財務背景的人來執行營收與支出的管控呢.

還有現金流量差異的分析說明, 這可是專業到有點 ”嘿, 告訴我正常與不正常就好了哇, 太多術語我實在沒法懂呀”的感覺.

竟用了一個叫”福瑞斯登錄系統”Cliff從沒聽過的會計軟體來計帳!

住戶们水準蠻高的, 也蠻愛面子的. 所以管理費沒有拖欠一毛錢.

幾乎像宿命一樣, 所有的工設收尾都永遠拖拖拉拉的.

彷彿跟冰上曲棍球比賽一樣, 管委會(代表全體住戶)與建設公司沒有一個角度看得順眼. 最終不管誰贏誰輸都免不了狠狠打上一架那樣子. 這種從一開始滿心期盼的賓主關係演變為雔敵的例子真是多如牛毛.

常見這種下場.

蓋好沒兩年的新屋因為品質落差太大, 住戶拒絕驗收, 建設公司也硬起來拒絕妥協. 住戶索性在屋頂最顯眼處拉起白布條, 用血紅的油漆強力控訴無情無恥的建商. 存證信函像空飄傳單在兩造之間飛來飛去. 新房子因無人維護保養, 外觀悽慘到只剩下風和雨的顏色.

但這是個可避免的兩敗俱傷呀.

會議中這位長得像經濟學教授的委員被某位住戶追問”為什麼工設諸多殘留問題一直得不到解決”時, 可沒有任何類似冰球場上雄鷹般的咄咄逼人的氣燄了. 畢竟要與狐狸一樣狡滑的建設公司談判佔著上風及達到住戶们的所有期待有時是可望不可求的一件事.

“從合約上, **公司在法律上站得住腳. 我们只能儘量跟他们談…”經濟學教授委員很惶恐的回答該住戶的追問, 心情上一方面又很慶幸管委會將於今天改選, 一切毀譽都將離自己而去.

不過從Cliff的觀點來看, 工程收尾部份只要非關功能性, 目地性, 安全法規性的項目, 都應該 ”選擇性的有條件驗收”. 讓機電裝修土建工設盡快驗收, 進入保固期.

但要一大筆賠償補助金做為驗收之交換條件.

一旦進入司法程序就麻煩了, 管委會與建商雙方應各打50大板.

住戶間其實也不得不有些矛盾摩擦, 甚至有些人盡做些不可思議的事情而不承認錯哩.

某住戶長期佔用其他人車位, 經管委會多次催告無效, 寄了存證信函. 可預料的, 半年下來一點也沒改善. 車位照樣被佔用(實際上是一個汽車格硬是塞了兩台汽車, 影響到隔壁車主的進出). 倒楣的住戶繼續向管委會投訴. 存證信函像選舉DM一樣沒人理會.

所有抱怨與積恨就像莫拉克颱風一下子在本次大會爆發開來!

前面照稿演出那一部份, 沒有激起太多注目很稱職地結束了.

進入第一個討論議題, 針對”佔用不屬於自己車格方框範圍得以每次處罰違規者5000元台幣之罰金”, 主席讓大家針對罰責討論約20分鐘後便要逕付表決.

“ 反對的請舉手?” 主席心想算反對票應可快些計完票吧.

“ 喔, 這不可以的.” 長得像黑桃J的瘦瘦的律師跳進來暫停表決.

“ 所有表決都必需正面表決, 而不可以用負面表決. 這是法律規定的.” 黑桃J雙手抱胸, 挑眉看著主席.

“而且, 表決人數得超過出席人數的3/4才算通過.”這件事再度被提醒一次.

“ OK! 贊成”佔用不屬於自己車格方框範圍得以每次處罰違規者5000元台幣之罰金”的請舉手指. (僅代表一戶的就舉一隻手指, 通常是舉食指啦. 當天應該沒人舉出中指的, 那實在太那個啦. 所以有住戶接受他戶委託投票的, 共有4戶就伸出四隻手指.)

物業公司代表協助計票, 第一個提案獲得壓倒性的多數而通過了. 衝過3/4的高門檻哩, 此時會場可嗅到一絲絲類似任務完成, 人馬將班師回朝的毛細孔些微的興奮…

但, 角落的一位太太就像打完手中的毛線帽“倏的”一聲從原地拔起, 口裡有些急了說: “ 各位, 本大樓還未驗收完成呦, 管委會無權制定任何規定或公約. 住戶可不受約束. 所以你们今天表決的任何規定都是不合法的…”

呵! 這是怎麼回事呀?

就算大樓工設部份仍未驗收, 但屬於住戶本身的房子與汽車位都過戶了呀. 為了保護自身財產安全而經過有效的大多數所有權人表決通過的事就該為全體住戶遵守嘛, 否則就沒資格住在本社區. (我心裡吶喊回應這個有些強辭奪理的太太)

應該就是他们佔用他人的停車格, 毫無懸念的現行犯, 現在不打自招了.

主委也趁機特別向列席住戶說明, 為保障自身權益, 應該執行超過3/4表決門檻的任何決議, 並列入未來住戶公約裡. 時勢儘管一面倒向大多數住戶, 這位看起來髮型很像梅花A的太太仍舊上癮似的訴說管委會的不合理處, 似乎在傳達一個”全村英雄好漢, 只會欺侮咱們孤兒寡母”的氣氛.

沒人理會她的, 我想.

梅花A稍停3秒鐘, 嚥了口水, 繼續為自己辯解:" 你們可去地下室看看, 到底真相為何, 不要相信少數人所說的…”

這句話終於把那個停車格的鄰居惹毛了.

憤怒的臉色像是一張紅桃K:”你佔了車位, 還好意思講. 不用下去看啦, 我每天就停在你的車子旁. 我每天都在看!”

“而且上週颱風來的那三天, 你們每一天都停兩部車.”

哇! 人証物証俱齊, 不容再狡辯囉.

梅花A不顧還在開會中, 向紅桃K走過去: ” 來吧, 我們來溝通一下停車的問題...”

主席與所有人一陣譁然.

我跟太太不禁苦笑著, 任何開會議事規則碰到梅花A真有如秀才遇到天兵.

主席制止了梅花A, 告訴她還有議題要進行, 不要浪費大家的時間. 經她這樣一鬧, 有不少住戶趁亂離場了. 太太也想離開, 我請他繼續留下,告訴她做事情不要半途而廢. 她有點委屈的說, 沒有重要議題了呀.

天知道接下來會有什麼好戲可看.

果然, 接下來兩個提案均因為人數未達3/4門檻而無法通過. 其中第二項是太太一進場就非常關心的.

“停車格以內不可放置除汽車以外的任何雜物.”

通過的話連太太的Giant腳踏車都無法放在B1車位後方, 只能每次使用時在一樓與11樓之間搬上搬下. 確實是有點麻煩. 但沒法子呀, 就是有住戶認為要維持居住的品質, 就要從停車格要求整齊劃一做起. 想一想, 本棟鄰居真是專業又嚴格的一群人呀.

花了20分鐘討論到底該不該放腳踏車, 機車, 娃娃車之類的, 反正每個人都有自己的想法與意見就是了. 弄得像金鐘獎頒獎一樣冗長而無趣. 太太此時卻在興頭上, 有點欲罷不能, 差一點要舉手發言. 反正, 她是極不願意她的腳踏車從此再也不能隨手扔在B1. 這樣省力又方便.

“ 好, 逕付表決第二案.” 主席發聲. 很迅速計票.

沒有超過門檻, 表決不通過.

太太像聽到數學聯考她那來不及寫的第10題計算題全部送分一樣朝著我笑.

甚至, 第三個提案也未過門檻…

”咦?”

剩下未退席的住戶, 全都是熱心的很努力地舉手投票呀. 有些沮喪吶. 我也存疑爲什麼不錯的提案就很輕鬆而意外地被否決了呢? 是有點可惜哩.

“ 主席啊, 點一下名吧. 走了那麼多人, 可能再怎樣表決都過不了出席(簽到)人數的3/4囉.” 一個像方塊7冷冷的聲音.

啊, 是呀, 人數不夠門檻了. 都不用表決了嘛.

這時讓我很想念高雄壽山動物園內的那群又粗魯又低階的彌猴.

我與太太在選完下屆委員後, 還是弓著背提早離席了.

上電梯時, 太太問為什麼住隔壁年輕的郭先生幾週前先送我们好甜的香梨, 在開會的前一晚又在門邊放了一袋葡萄? (上面貼著張便條紙, 上頭歪斜地寫著”請勿回禮, 葡萄很甜呦. 郭先生.”) 為什麼他今天沒下來開會呀? 明明都在家呀.

望著他家鐵門外像小狗一樣趴著的7, 8雙大小鞋子, 以及那個不幸早夭的有關”電梯間公共區域淨空”的第三號提案, 我想著我们可是比那些又粗魯又低階的彌猴要高明太多的靈長類呀.

哎呀, 高明太多了.